热点城市政策频出，为何楼市却依然火爆？

2018-05-21 16:20 点击：

进入2018年，全国各地楼市出台密集的调控政策。据统计，全国发布的楼市调控政策数量已超过115个。一季度楼市调控政策共计发布76次。4月份，发布楼市调控政策达33个，其中25个城市发布了调控政策，海南、北京、杭州等城市更是多次发布楼市调控政策。

　　从新政发布城市来看，从去年集中在一二线城市，向三四线城市转移，覆盖面越来越大。从政策手段来看，各地房地产调控政策不断升级，除了限购限贷限价，已有60个城市采取了限售政策，还有7个城市推出了房源摇号政策。

　　但就是在如此严密的房地产调控之下，很多城市楼市依然火爆。数据显示，一季度70个城市中有55个城市环比依然是上涨的。东北边境小城丹东房价两天暴涨57%，吓得开发商临时封盘。

　　还有炒房团在短期内将三线城市房从炒高两三倍，令人不寒而栗。近日，杭州177套房源近3000人参与摇号，中签率仅有6%，各热点城市房产“供不应求”局面依然明显。

　　现在可能很多人感到迷惑，明明是中国房地产调控已经进行得轰轰烈烈，各级政府都下了很下的决心，“房子不是用来炒的，而是用来住的”各方已达成共识，为啥在房地产调控政策承压之下，热点城市的房地产还是依然火爆呢？

　　平心而论，一线城市的房地产的确已经降温，从一季度70个主要城市房价下跌的城市主要是北京、上海等东部沿海城市。与此同时，北京、上海、深圳等一线城市的新房和二手房价格已经连续十几个月小幅下跌。而当前楼市依然火爆的城市主要还是二三线城市。那么，这些城市为啥会如此在密集的调控政策下，悠然走着独立行情呢？

　　首先，由于地方政府对新房进行限价令，导致开发商推新盘的速度放缓，于是房地产出现供需失衡的情况，现在很多城市的购房者像股民一样买房要进入“摇号程序”。据报道，今年3月初，成都400套房源有5万多人参与摇号；4月19日，西安2700套房源5千人参与摇号；5月7日，杭州177套房源近3000人参与摇号。

　　从表面上看，各地的摇号新政好处多多，广大群体也积极响应：其一，在政府部门的监督之下，杜绝了不良开发商乱收“号子费”、“车位费”等乱象；其二，在房产市场上建立公平、透明的环境。要买房无需凭关系，老幼无欺都可获得平等机会。三是，被摇号抽中的人都可用公积金贷款买房。

　　但问题是，摇号新规出台后，将会使那些原来并不需要购房的人，都拖到了购房群体中来，从而变为刚性需求，因为没有人愿意放弃政府给予的摇号这个权利，就连杭州98岁的老奶奶也不忍放弃机会。在这样的情况下，杭州的新房供应紧张问题不可能得到缓解，而且房价还有上涨的风险，当地楼市能不火吗？

　　再者，二线城市的抢人才活动，让各色人才目不暇接。目前各城市为了实现自身的功能定位，为了实现更好的跨越式发展，纷纷推出了引进人才政策，吸引人才流入。因为城市的竞争，是人才的竞争。各城市通过户籍直接落户、积分落户、住房补贴等政策来吸引人才，也增加了各城市人才住房的需求。

　　西安市从3月22日开始，人才落户政策升级，全国在校大学生凭学生证和身份证，在线即可办理落户。仅4天时间，西安共迁入落户人口近1.7万人。广州早在2017年12月就发布了高层次人才认定、保障以及培养政策。计划在5年内投入15亿元，对经认定的广州市高层次人才给予住房保障、子女入学、配偶就业等方面的优厚待遇。

　　热点城市放开了对人才引入的门槛，使人口由原来的小幅流入，变成大幅涌进。不仅引进了大量外来人才，也提高了城市的知名度，而且还引来了大量的投资性购房需求，还加快了城市房地产去库存，在房地产调控政策变相放松的情况下，当地楼市能不火起来吗？

　　最后，三四线城市前些年就就推出棚户区改造，而从去年开始进行货币化安置计划。地方政府先拿棚户区作为抵押品，向国开行贷款，而国开行把大量资金放贷给地方政府，由地方政府将资金下发到棚户区居民的手中，让拆迁的居民在附近自己选择落户房源。

　　一时间，把原本不需要买房的人，都变成了刚性群体，并且还赋予了其强大的购买力，虽然这对于去库存有利，但是棚户区改造，货币化安置点燃了当地房地产疯狂的烈焰。

　　不过，我们认为这样的棚户区改造，货币化安置的模式很难执行得下去。因为地方政府的钱是向银行借的，借了之后再发给棚改居民，而棚改居民拿这个钱去买房，会推高周边地区的房价，而高房价又使得地方政府在下一轮棚改中，必须向国开行贷出更多的资金，如此恶性循环下去，必是难以持续的。

　　一边是如火如荼的房地产调控密集出台，一边楼市却像“打不死的小强”屹立不倒，甚至还呈现越调越热的现象。这说明国内房地产已到了“天欲令其灭亡，必先让其疯狂”程度。而随着房地产调控政策，由一二线城市向三四线城市转变，以及长效机制跟进，多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度的建立，各城市住房市场会逐步回到供需平衡局面，房地产终将会从高烧中冷却下来。

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