热点二三线城市土地频流拍“地产新格局”隐现

　　进入8月以来，各地土地拍卖市场频传流拍消息。由诸葛找房向中国房地产报记者提供的独家数据显示，截至9月15日，11个热点二三线城市在一个半月里出现了27宗土地流拍情况，平均流拍率达到10%。其中流拍土地宗数最多的城市是郑州，流拍土地达11块；流拍率最高的城市是惠州，高达27.78%；武汉流拍率高达22.22%仅次于惠州。

　　“由于融资环境持续收紧，集团在下半年拿地态度已有所转变。”对于近期出现的热点城市流拍现象，一家港股上市房企区域公司投拓部负责人在接受中国房地产报记者采访时表示：“目前公司原则上是三四线城市暂停拿地、热点二线城市聚焦核心区域、一线城市看价格决定。利润率低于10%的地块连上会讨论的资格都没有。如郑州的地块，在核算成本后利润率达不到要求，且近两年郑州市场销售也较为低迷。”

　　同样接到暂停拿地通知的还有一家曾以激进闻名深耕西南区域的房企投拓负责人，相比年初“一日三城”的节奏，进入8月以来除了几个二线城市旧改项目，三四线城市也未再涉足。“本来是有拿地计划，但现在土地市场转冷，集团不愿再拨款给项目公司拓地，现在看，下半年土地市场形势还会继续降温，这个时候拿地怕拿在高位。”

　　补仓重地成流拍“重灾区”

　　在这场寒流中，曾被众多房企视为补仓重地的热点二线城市成为流拍重灾区。

　　诸葛找房发布的数据显示，热点二线城市8月流拍率环比上涨1.98%。以武汉为例，今年4月，众多品牌房企涌入武汉，连两度流拍的“准地王”都被两大房企抢入囊中，仅4月23日和4月25日两天，武汉通过土地拍卖吸金就高达310亿元，超过2019年第一季度。但进入8月后，武汉仅成交两宗土地，平均溢价率为0，合计收金10.89亿元。9月3日，武汉挂牌出让5宗地块，总面积27.35万平方米、起拍总价48.95亿元。结果，当天两宗土地流拍，余下三宗揽金26亿元，仅达到预期收入的一半。同样的一幕也在浙江衢州、天津、成都、惠州、南京上演。

　　寒潮之下，热点二线城市也难逃底价成交命运。9月10日，杭州共11宗地块出让，其中，6宗涉宅地块中，仅有余杭区的良渚北商住地块达到封顶价并竞自持，其余5宗涉宅地块仅有小幅溢价，5宗商业用地中，有3宗以底价成交；同日，武汉武昌滨江商务区挂牌出让两宗地块，起拍总价为116亿元，最终均由华夏幸福以底价摘得；9月17日，长沙大王山片区北部一宗双限地块以22.88亿元底价成交。

　　“钱紧当然拿地就更为谨慎。上个月开发贷也开始收紧，此前信托、海外债也都被限制了，现在开发商能获取资金的途径都上了紧箍咒，想拿地只能从销售端变现，加速销售回款。但目前来看，销售端短期内大概率持续趋冷，一个月前确定‘房地产不作为短期经济刺激’的定调后，又放出了‘房贷利率不会降’的消息。”一位杭州本土房企投资部经理在接受记者采访时表示。

　　“现在这种情况，我们投拓部门的压力更大。以前融资容易时，拿地之前资金配合就到位了，整个环节开发商除了出人、出品牌之外基本不用考虑筹钱。现在拿地要自己真金白银，花的每一分钱都要再三考虑。”前述投资部经理表示，对于一个城市是否能够拿地不是依据其所在城市层级或销售数据来判断，而是基于这个城市的需求来做决定。“像惠州市场主要是投机需求，本地消费能力太弱，主要依靠深圳的购买力来支持，这种城市在市场下行期，品牌房企进入会更为谨慎。而对于武汉、杭州等热点二线城市，这种城市大多数房企放弃拿地只有一个原因，那就是算不过来账。”

　　对于目前热点城市出现的土地流拍现象，中国指数研究院常务副院长黄瑜在接受记者采访时表示原因有三点：一、房企拿地更加谨慎，由于融资收紧和偿债高峰来临，房企对高总价和高溢价地块，以及城市去化速度一般的城市和地段，较之前更加审慎；二、地块竞拍条件多，对企业盈利和去化均提出挑战，操盘难度提高。三、部分由于政策性调整，2019年3月份“小阳春”供地增加，后期政策严控下，供地节奏有所调整。

　　大房企广布局 小房企深耕区域

　　热点城市土地频频遇冷背后，房企土地储备结构和布局也在悄然发生改变。从土地流拍数量来看，2019年上半年流拍地块数量最多的省份为贵州，共流拍地块811条。从流拍用地面积来看，2019年上半年河南的流拍用地面积最大，达2190万平方米。流拍地块数最少的是北京和上海。淡出三四线城市，回归一二线城市，布局城市圈正成为规模房企的首选。

　　与规模房企相比，中小房企更倾向于深耕区域。成立于2014年的深圳山湖海房地产开发集团品牌管理中心执行总经理刘华丽在接受记者采访时表示：“我们与规模房企是不同的打法,更倾向于在三四线城市布局，这些地方恰好是规模房企布局的空白点。在这些城市，通过公开的招拍挂拿地反而比从二级市场拿地价格更为划算，因为当地政府会给予企业很多政策支持和优惠力度，企业需要做的是做好产品定位和设计。”对于三四线城市购买力和人口结构问题，她表示：“我们之所以选择在这些城市布局，是因为这些城市有很多外出务工人口，这些人口的子女未来很多都会回到原户籍城市就学。我们的产品都是引入学区资源，恰好能够满足这些需求。”

　　“对于中小房企下半年布局有两个建议：一、以深耕城市为主，尤其核心城市和大本营，二，扩大合作力度，与当地或品牌房企进行合作开发运营；其三，控制拿地总量和规避高风险地块。”黄瑜认为，下半年房企拿地仍将以稳为主，从拿地城市来看，房企更倾向于一二线城市，但一线城市土地供应规模有限，同时政策调控严格，企业拿地原因更多是战略性拿地。部分三四线城市受到市场空间透支和政策红利消退影响，市场成交规模有所收缩，但长三角、珠三角等城市群周边三四线城市仍有较好的支撑。

　　观点

　　下半年土地市场 整体降温难逆转

　　国家统计局最新公布的8月房地产开发投资数据显示，受融资侧从紧政策影响，整体保持稳中有降态势。58安居客房产研究院首席分析师张波表示，在房企融资从紧不变的压力之下，投资降温的分化正在持续，东部和东北部的投资降温明显，也显示出房企在不同区域的投资策略调整在加速推进。

　　中国房地产报：如何看待近期部分热点城市土地流拍、底价成交的情况？

　　张波：今年下半年的土地市场难言乐观。8月的土地市场降温态势未变，房地产开发企业土地购置面积12236万平方米，同比下降25.6%。值得关注的是购置面积和金额降幅双双比1~7月份收窄3.8和5.6个百分点，8月部分大型品牌房企已经传出暂停或暂缓拿地的风声，预计下半年整体土地市场降温的态势不会发生变化，全年土地成交面积同比去年降三成是大趋势。

　　中国房地产报：房企拿地趋于保守的态势，是否体现出房地产企业当前的融资环境？

　　张波：从房企融资的大背景来看，针对房企侧强化严监管的态势保持不变，无论是信托、海外债还是ABS、开发贷都保持从严态势。8月30日，银保监会又发布对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报，对中小银行违规为房地产项目提供融资进行了批评。因此，不但负债率过高房企的下半年风险会明显提升，另一方面当下对房企融资的监管也并非“一刀切”，对于负债率过高且规模化过于“激进”房企的融资监管会重点加强，这类房企的资金安全性显得尤为重要。

　　中国房地产报：近期一些品牌房企也在加大营销力度，9月份销售端情况是否有所好转？

　　张波：虽然传统销售旺季“金九”已经来临，但市场的分化还在持续、销售冷热不均，包括深圳、上海临港在内的热点城市和地区，受大政策影响带动了楼市热度提升，但一些三四线城市甚至二线城市则已在降温。此外，区域性的房地产政策也会对该地区市场带来影响有限的波动，但下半年楼市回暖的机率依然较小，稳定将是市场的主旋律。区域的分化不但体现出房企出货区域的变化，也显示出购房者信心在不同区域出现分化，预计分化趋势在下半年还将持续。中国房地产报