北京写字楼谈抄底为时尚早：特殊机会投资，关键要找对“神仙”

2019年开年，以京东和头条为代表的互联网新贵们豪掷数十亿购置办公大楼。而就在几天前，北京通州运河商务区刚刚成交一笔30亿大单，是迄今为止通州区最大的一笔大宗物业交易。据投中网PropTech研习社的统计，2019年上半年，北京地区发生了11起大宗交易，披露交易金额超过300亿元。

交易密集，资金量大，北京写字楼市场到了最佳抄底时刻吗%3F

1、北京写字楼处于价值回归，谈抄底为时尚早

8月9日，由投中网PropTech研习社联合好租举办的Vtalk沙龙《北京写字楼市场的最佳抄底时刻》在WeWork望京商业中心顺利举行。

来自电子城、金融街控股、华润置地、中海地产、绿地商业、东方藏山、新华联集团民企总部等资产端代表；景瑞控股、中金佳晟、华夏久盈、增邦资产、世嘉融金、宝瑞通等资金方代表；戴德梁行、乐工场、资产360、选址中国、Spaceforce等第三方行代表围坐一桌，共话北京写字楼市场租售冰与火。

会上，好租晓楼数据服务平台高级研究员发布报告：《大案牍术|捕捉北京商办价值回归中的机遇》。报告表明，从2015年4月以来北京写字楼市场租金价格呈现回落，价值回归的状态；2018年初到现今，5元以下的段位在提高，高租金段位逐渐缩小。

对北京写字楼市场走势，好租晓楼数据服务平台判断是良性回归，一部分是价值回归，一部分是投资心理上的理性回归。至于北京市场近期大宗交易频发，是否到了最佳抄底时刻，好租晓楼数据服务平台认为“抄底”概念有误区，目前来看更多是价值投资。

北京写字楼市场已经迎来最佳抄底时刻了吗？在圆桌对话环节中，多数嘉宾表示为时过早。

首先，市场上的标的价格并没有降下来。与会嘉宾表示，无论是业主心理预期还是真实交易价格，都没有明显下降。在实际成交的案例中，不少物业在交易最后一刻，价格还是涨上去了。

其次，租金不稳定与大宗交易买卖关联。与会嘉宾表示，因为租金不稳定，今年很多知名基金提出让出售方增加租金担保的条件，所以说在租金趋势不明朗的情况下说“抄底时刻”为时早。

最后，从北京大宗交易的实际成交量的数据来讲，数量较少，不足以支撑“抄底”论断。

2、谈大单实操：特殊机会投资，要找对“神仙”

那么对于这些大单操盘手来说，在实际交易环节当中，哪些要素最重要？

资金成本，资金性质，标的状况，退出周期都非常重要。

那什么样的融资成本在业内看来是低的呢？在场的嘉宾基本都赞同6%以下的融资成本是低的。从资金成本来看，外资基金跟内资相比优势很大，外资拿的是保险资金，资金成本低，而且周期长，像铁狮门一个项目能拿在手里运营20年。

不光资金挑标的，标的也挑资金方。一个项目从头做到尾往往需要强大的团队，包括资金、运营。所以，有机构只会选择10亿以下的独栋项目，这样会得心应手一些。

在本次沙龙活动中，与会嘉宾谈到了一些特殊机会，其中不乏一些经典的项目，如朝外101大厦。有与会者提及，当初听债务方讲101大厦的故事，听一半就不想听了，因为里面太复杂。

若想拿下特殊机会里的项目，找到能拿下脏活累活的人是关键。例如，凤展大酒店市场上5亿没人买，就因为里头有很多问题。而世贸工三的项目就是因为 “找不着”制造“脏乱”的那个人， “那个人找着了，问题就解决了”。

虽说是脏活累活，但本质上是门技术活。资金方在找合作伙伴时，一般用什么标准筛选呢？对此，有与会者表示，首先看资金成本和性质，再就看操盘手的情商，情商不够得不到信任，肯定也拿不到楼。

很多基金公司为了处理这些特殊机会，会特地挖一些当过法官的人才。因为有些项目问题不单纯是钱能解决的，也不是单纯挂牌、摘牌就能解决的，而是真需要找对“神仙”才能点石成金。

不过，一位来自保险公司的参会人员称，保险资金跟其它基金不太一样，在银保监会监管之下，保险资金投到哪里都有严格的监管条例，这其中包括城市的选择范围、使用年限等等，都有严格限制，而遇到股权有问题的项目，则非常谨慎，做投资之后要上报审批。保险资金本身很低，属于风险厌恶型的，这类项目保险公司都会比较谨慎。

3、谈修复逻辑：修复是资产增值重要来源

干净标的是险资等低成本资金方的优选，但对于一些民营背景的公司来说，资金成本不具备优势，所以不良资产成为他们的选择。不良资产的货币成本相对较低，未来能够有更高的溢价。对于他们来讲，投资逻辑依然是买入-修复-退出。

与会的一位资方人士表示，修复资产是增值的重要来源，他们肯定愿意尝试做这样的脏活累活。但另一方面，不良资产走向不良的原因有很多，可能是资金端债务不良，也可能是业权本身分散或者有其它各种各样的小业主关系。

因此，在修复逻辑中，须结合具体项目具体分析。有些项目是可以尝试进行修复的，但例如101或世贸工三这样的项目，对团队操盘专业能力，或是请到神仙的能力的要求都非常高，对于这种项目他们也无能为力。原则上，他们愿意做这样的事，但大多数项目背后太复杂了，很多不良资产背后还藏着20年、30年长租约，有可能拿到没法运营，就没办法兑现，对投资人也不负责任。

此外，一个项目是否要做，投资人的偏好也是一个很关键的因素。上述资方人士提及，可以把他们目前的投资人分为大型金融机构和高净值客群这两类。其中，信托这样的机构资金对涉及到涉诉、债权就非常敏感。且不良资产可以处理，但是体量也不能过大，还是得结合项目分析。

对此，有与会的资产方人士则表示，大家想收的每个项目干干净净的，没有那么多时间跟精力处理这些情况。从开发商角度来看，更多干干净净的项目是受欢迎的。

而另一种形态则是联合办公这样的新物种，过程中会将老旧厂区拿过来二次改造再运营。与会人士表示，这种项目至少租期10年以上，才会把钱投出去，改造出来。改造之后不可能再卖了，因为本身它不是销售的，而是可能通过资金或附加值来保证收益。

至于目前新涌现的各类智慧楼宇管理技术或项目，不管是资金方还是资产方更在乎的是系统解决方案，他们期待一站式而且性价比高，直接见效的解决方案，尤其要会算账，毕竟楼买来是要增值溢价的。不管是联合办公还是其他新物种，要把修复这门账算明白，才能得到资金方和业主方的青睐。